Wzór
Dla jednego wkładu i jednej wypłaty: IRR = (Wypłata ÷ Wkład)^(12 ÷ miesiące) − 1
Equity Multiple = Wypłata ÷ Wkład
Przy wielu przepływach (transze wkładu, dywidendy częściowe) IRR wyznacza się iteracyjnie jako stopę zerującą NPV — tak liczy pełny model w DevCashflow.
Przykład
Wkład 3 mln zł, wypłata 4,5 mln zł po 24 miesiącach: (1,5)^(0,5) − 1 = 22,5% IRR, Equity Multiple 1,5x. Ten sam zwrot po 36 miesiącach daje już tylko 14,5% IRR — dlatego opóźnienia budowy tak mocno obniżają atrakcyjność projektu.
Najczęstsze pytania
Czym jest IRR (wewnętrzna stopa zwrotu)?
IRR to roczna stopa, przy której zdyskontowana wartość wszystkich przepływów projektu wynosi zero. Uwzględnia czas — ten sam zwrot w krótszym okresie daje wyższe IRR.
Jakie IRR jest atrakcyjne w inwestycji deweloperskiej?
15-20% IRR to projekty bezpieczne, 20-30% rynkowe, powyżej 30% atrakcyjne, ale zwykle z wysoką dźwignią.
Czym jest Equity Multiple?
Equity Multiple to wielokrotność zwrotu kapitału — EM 2x oznacza 2 zł na każdą zainwestowaną złotówkę. Nie uwzględnia czasu.
Kalkulator zwraca "—" przy IRR. Dlaczego?
IRR nie istnieje, gdy wkład lub wypłata są zerowe albo wynik jest nierealistycznie wysoki. Sprawdź wprowadzone wartości.
Potrzebujesz pełnego modelu finansowego?
Kalkulator to skrót. DevCashflow buduje pełny miesięczny cashflow projektu z MRP, DFG, VAT 8/23%, trzema wariantami finansowania i sprawozdaniami finansowymi.
Załóż darmowe konto · 7 dni bez karty