Podstawa prawna
Obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego wynika z ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska, obowiązuje od 1 lipca 2022 r.). Ustawa wprowadziła równolegle składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odprowadzane od każdej wpłaty nabywcy.
MRP otwarty vs zamknięty
| Cecha | Otwarty MRP | Zamknięty MRP |
|---|---|---|
| Moment wypłaty | Po odbiorze kolejnych etapów budowy | Jednorazowo, po przeniesieniu własności |
| Kontrola banku | Weryfikacja postępu robót przed każdą transzą | Brak kontroli etapowej |
| Wpływ na płynność dewelopera | Gotówka zasila projekt w trakcie budowy | Projekt musi być sfinansowany w całości z innych źródeł |
| Składka DFG | Wyższa stawka | Niższa stawka |
| Ochrona nabywcy | Standardowa | Najwyższa |
Ustawa określa maksymalne stawki składki na DFG: do 1% wpłaty dla rachunku otwartego i do 0,1% dla zamkniętego. Faktycznie obowiązujące stawki ustala rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii i są one niższe od maksimum — przed sporządzeniem modelu warto zweryfikować aktualną wartość, bo podlega ona zmianom.
Jak MRP zmienia model cashflow
W modelu przepływów rachunek powierniczy tworzy trzecie saldo — obok rachunku operacyjnego i kredytowego. Środki nabywców istnieją, ale nie są dostępne. Praktyczne konsekwencje:
- Otwarty MRP: harmonogram zwolnień musi być zsynchronizowany z harmonogramem robót. Poślizg odbioru etapu opóźnia wypłatę, mimo że koszty już zostały poniesione.
- Zamknięty MRP: peak funding jest w praktyce równy pełnemu kosztowi projektu, bo do końca budowy nie widzisz ani złotówki ze sprzedaży. Wymaga to znacznie większego kredytu lub kapitału.
- Składka DFG: odprowadzana od każdej wpłaty, jest realnym kosztem projektu i przy zamkniętym rachunku bywa argumentem finansowym za tym rozwiązaniem.
Najczęstsze błędy w modelowaniu MRP
- Traktowanie wpłaty nabywcy jako natychmiastowego wpływu do dyspozycji dewelopera.
- Pominięcie składki DFG w budżecie kosztów.
- Zignorowanie opóźnienia między odbiorem etapu przez bank a faktycznym uznaniem rachunku.
- Modelowanie zwolnień proporcjonalnie do sprzedaży zamiast do postępu robót.
Policz swój harmonogram
- Kalkulator MRP i DFG — składki i harmonogram zwolnień transz.
- Cashflow deweloperski — jak MRP wpisuje się w cały model.
Najczęstsze pytania
Czy deweloper musi mieć rachunek powierniczy?
Tak. Ustawa deweloperska z 2021 r. nakłada obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięć objętych jej zakresem. Deweloper wybiera między rachunkiem otwartym a zamkniętym.
Kiedy bank zwalnia środki z otwartego rachunku powierniczego?
Po weryfikacji zakończenia etapu przedsięwzięcia określonego w harmonogramie. Bank kontroluje postęp robót, zwykle przez inspektora, i dopiero potem uruchamia transzę.
Ile wynosi składka na DFG?
Ustawa ustala maksimum na poziomie 1% wpłaty dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego. Obowiązujące stawki, niższe od maksymalnych, określa rozporządzenie — należy sprawdzić aktualnie obowiązującą wartość przed kalkulacją.
Który rachunek jest lepszy dla dewelopera?
Otwarty daje dostęp do gotówki w trakcie budowy i obniża zapotrzebowanie na kredyt, ale kosztuje więcej w składce DFG i wiąże się z kontrolą etapową banku. Zamknięty jest tańszy składkowo, lecz wymaga sfinansowania całej budowy z innych źródeł. Decyzję powinien rozstrzygać model peak funding, nie sama stawka składki.