Nie chodzi o bezpieczeństwo klienta — chodzi o dostęp do gotówki
W dyskusjach o rachunkach powierniczych dominuje perspektywa nabywcy — który model lepiej chroni jego wpłaty. To ważne, ale z perspektywy dewelopera kluczowe jest co innego: kiedy i na jakich warunkach pieniądze klientów stają się dostępne do finansowania budowy.
Ustawa deweloperska z 2021 roku wymaga prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) dla każdej inwestycji. Deweloper wybiera między rachunkiem otwartym a zamkniętym. Ta decyzja — podjęta na początku projektu — determinuje strukturę cashflow przez cały okres realizacji.
Jak działa otwarty rachunek powierniczy
W modelu otwartego MRP środki wpłacane przez nabywców trafiają na rachunek powierniczy, ale mogą być uwalniane etapami w trakcie budowy. Bank prowadzący rachunek wypłaca deweloperowi transze po potwierdzeniu zakończenia kolejnych etapów inwestycji — tzw. kamieni milowych.
W praktyce oznacza to, że deweloper ma dostęp do części środków klientów jeszcze w trakcie realizacji projektu. Każdy kamień milowy — np. zakończenie fundamentów, stanu surowego, instalacji — uruchamia kolejną wypłatę. To zmniejsza lukę między ponoszeniem kosztów budowy a dostępem do gotówki.
Jest tu jednak istotne zastrzeżenie: uwalnianie nie jest automatyczne. Bank weryfikuje postęp prac, co wymaga czasu. Opóźnienie inspektora bankowego o 2–3 tygodnie to norma, a w tym czasie deweloper musi finansować budowę z innych źródeł.
Jak działa zamknięty rachunek powierniczy
W modelu zamkniętego MRP środki klientów są zablokowane na rachunku do momentu przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę. Deweloper nie ma dostępu do tych środków przez cały okres budowy.
Z perspektywy cashflow to fundamentalna różnica. Projekt musi być w całości sfinansowany z kapitału własnego i finansowania zewnętrznego (kredyt bankowy, pożyczka). Wpłaty klientów formalnie istnieją, widać je w bilansie zobowiązań, ale nie generują żadnego wpływu gotówkowego aż do zakończenia inwestycji i podpisania aktów notarialnych.
To oznacza, że zamknięty MRP wymaga znacznie większego zaangażowania kapitałowego na starcie i przez cały okres budowy.
Różnica w momencie dostępności gotówki
Najłatwiej zrozumieć różnicę na prostym przykładzie. Załóżmy projekt na 20 mieszkań, średnia cena 500 tys. zł, okres budowy 18 miesięcy, sprzedaż rozpoczyna się równolegle z budową.
W modelu otwartym, jeżeli deweloper sprzeda 10 mieszkań w pierwszych 6 miesiącach, to po osiągnięciu pierwszego kamienia milowego (np. 25% zaawansowania) może uzyskać dostęp do ok. 1,25 mln zł. Kolejne kamienie milowe uwalniają następne transze. W efekcie cashflow projektu jest zasilany wpływami od klientów już w trakcie budowy.
W modelu zamkniętym te same 10 sprzedanych mieszkań generuje 0 zł dostępnej gotówki aż do momentu przekazania kluczy. Cały budżet budowy — powiedzmy 7–8 mln zł — musi być pokryty z innych źródeł.
Wpływ na lukę płynności
Luka płynności to okres, w którym wydatki projektu przewyższają dostępne wpływy. W modelu otwartym ta luka jest mniejsza i krótsza, bo uwalnianie środków z MRP częściowo pokrywa bieżące koszty budowy.
W modelu zamkniętym luka płynności rozciąga się na cały okres budowy. Deweloper ponosi koszty przez 18–24 miesiące, a wpływy pojawiają się dopiero na końcu. To generuje znacznie większe zapotrzebowanie na kapitał obrotowy i finansowanie pomostowe.
Co ważne, sama wielkość luki zależy też od tempa sprzedaży. Jeżeli sprzedaż jest wolna, to nawet otwarty MRP niewiele pomaga — bo na rachunku powierniczym po prostu nie ma wystarczających środków do uwolnienia.
Znaczenie dla finansowania bankowego
Banki finansujące inwestycje deweloperskie patrzą na rodzaj MRP jako na jeden z kluczowych parametrów ryzyka. Otwarty MRP oznacza, że w trakcie budowy pojawiają się wpływy zmniejszające ekspozycję kredytową banku. To pozwala na bardziej agresywne parametry kredytu — wyższe LTC, niższą marżę, mniejszy wymagany wkład własny.
Zamknięty MRP oznacza, że bank ponosi pełne ryzyko finansowania przez cały okres budowy. W praktyce przekłada się to na bardziej konserwatywne warunki: niższe LTC (często poniżej 60%), wyższe wymagania dotyczące przedsprzedaży i kapitału własnego.
Dla mniejszych deweloperów, którzy nie dysponują dużym kapitałem własnym, zamknięty MRP może oznaczać, że projekt jest po prostu niefinansowalny w tradycyjnym modelu bankowym.
DFG — dodatkowy koszt niezależny od modelu
Niezależnie od wybranego rodzaju rachunku, deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Stawki różnią się jednak istotnie: dla otwartego MRP składka wynosi do 0,45% wartości wpłaty, dla zamkniętego — do 0,1%.
Na pierwszy rzut oka zamknięty MRP wygrywa pod kątem kosztów DFG. Ale ta oszczędność jest iluzoryczna, jeżeli zestawić ją z kosztem dodatkowego finansowania, które deweloper musi pozyskać, aby pokryć lukę płynności wynikającą z braku dostępu do środków klientów.
Kiedy otwarty MRP ma sens
Otwarty rachunek powierniczy sprawdza się najlepiej w projektach, gdzie sprzedaż rozpoczyna się wcześnie, tempo sprzedaży jest przewidywalne, a kamienie milowe budowy są dobrze zdefiniowane i realistyczne. To standardowy model dla większości inwestycji mieszkaniowych w Polsce.
Otwarty MRP pozwala na „samofinansowanie" części budowy ze środków klientów, co zmniejsza zapotrzebowanie na kredyt i kapitał własny. Dla deweloperów realizujących wiele projektów równolegle to kluczowe — bo kapitał jest zawsze ograniczony.
Kiedy zamknięty MRP może być lepszym wyborem
Zamknięty MRP może mieć sens w specyficznych sytuacjach: gdy deweloper dysponuje dużym kapitałem własnym, gdy projekt jest niewielki i krótki, lub gdy niższa składka DFG i brak konieczności koordynacji z bankiem przy uwalnianiu środków upraszczają zarządzanie projektem.
W praktyce zamknięty MRP jest stosowany rzadko — głównie przez dużych deweloperów z dostępem do taniego finansowania korporacyjnego, dla których blokada środków klientów nie stanowi problemu płynnościowego.
Model MRP to decyzja o strukturze finansowej
Wybór między otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym nie jest kwestią formalną ani regulacyjną. To decyzja o strukturze finansowej projektu, która wpływa na wielkość luki płynności, koszt finansowania, wymagany kapitał własny i warunki kredytu bankowego.
Dlatego powinna być podejmowana na etapie analizy przedinwestycyjnej, w oparciu o symulację cashflow uwzględniającą oba warianty. Dopiero porównanie przepływów pieniężnych w czasie — z uwzględnieniem harmonogramu budowy, tempa sprzedaży i warunków finansowania — pozwala ocenić, który model jest korzystniejszy dla danego projektu.